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70城房价环比近半下跌 地方推货币化安置去库存

行业动态|2015-11-19 09:35|来源:每日经济新闻|编辑:溪雪娇

  政策在不断鼓劲儿,但房价走势却有泄气迹象。

  11月18日,国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为27个,比上月减少12个;持平的城市个数为10个,与前月相比减少4个。

  《每日经济新闻》记者发现,目前70个大中城市中仍然有将近一半的城市环比房价处于下降状态。

  整体库存量偏高仍然困扰着楼市,伟业我爱我家副总裁胡景晖直言,房价涨幅的全线回落源于7月中下旬以来大部分城市楼市的需求萎缩、成交量下降。

  此外,在中央已经喊话去库存的背景下,地方也在积极想办法去化,货币化安置被热推。

  上海领涨年内首现增势“弯头”现象

  根据交通银行的测算,10月70个大中城市新建商品住宅价格环比算术平均为0.07%,涨幅较上月明显缩窄14个百分点。其中一线、二线、三线城市环比算术平均分别为1.22%、0.14%和0.12%,均较上月回落。

  房价涨幅“领头羊”易主,深圳房价在去年11月份止跌后,从12月份成为了全国首个房价上涨的城市。今年1月到9月份持续上涨,扮演着房价领涨者的角色,但10月,全国70城房价环比涨幅最高为上海,环比上涨2.1%,深圳涨幅则为1.2%。

  北京作为房地产标杆城市,房价变动也备受关注,10月北京房价环比涨幅为0.8%,房价呈现涨幅下调态势。

  中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,“金九银十”的概念在近年逐渐淡化,特别是在7、8月份淡季冲高情况下,10月份的小长假期影响了签约数据;其次,在北京通州区限购的影响下,从市场成交情况来看,9、10月份相比之前减少近千套,对整个北京的成交情况造成影响。

  成交量往往和房价呈正比关系,前10月商品房销售面积和销售额同比分别增长7.2%和20.7%,增速分别回落0.3个和1个百分点,是年内首次出现增势“弯头”现象。

  胡景晖认为,自“3·30新政”以来,一系列利好政策所带来的政策效应正随时间的推移而逐步减弱,近期虽有降息和公积金进一步调低首付比例等政策,但对改善型购房需求的刺激作用十分有限。

  交行分析师夏丹判断,预计四季度在宽松的政策环境和资金环境下,重点城市的成交复苏将继续,但量价增速将有所回落。同时,由于高频率小政策的边际效用递减,叠加季节性因素,明年初销售增速或明显放缓。

  消化库存货币化安置成热点模式

  进入11月后,高层罕见就楼市直接发声,而聚焦点在于库存。

  11月10日,中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,对于房地产,习近平总书记有18个字表态,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。

  11日,在国务院常务会议上,李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的12日,国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时,再次强调“化解房地产库存”的问题。

  这些与现状紧密相关,截至10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,其中,住宅待售面积增加1180万平方米,再创历史新高。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,库存去化周期较长的城市,房价上涨往往会受到压抑,甚至容易出现房价持续下跌的风险。此类城市后续应该积极坚持去库存的导向,鼓励购房需求进入。

  “大量库存不消化掉,也会对下一步开发投资决策形成阻碍,不利于房地产业持续发展。”夏丹说。

  记者发现,地方也在想方设法去库存,并且将保障性安居工程打通,货币化安置成为热点模式。

  杭州今年出台了《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》,针对国有土地征迁,着重提高货币化安置奖励标准。杭州市房屋征管办工作人员说,新政后启动的国有土地房屋征收项目,地铁江城路已签约的83户货币补偿率达72.29%;凯旋路四期已签约的56户货币补偿率达67.86%;地铁南星桥项目征收住宅41 户货币补偿率达70%以上。

  内蒙古人大调研组也建议,进一步提高货币化安置比例,缩短棚改安置周期,同时尽快启动政府购买棚改服务工作,解决融资难题。11月18日,湖南明确,明年确保棚改货币化安置比例计划不低于50%。

  严跃进分析说,地方政府通过此类补贴方式,也能够培育一批新的住房需求,进而使得一些新建商品住宅能够较好地去库存,且不需要单独开发安置房等房源,双重减负。对于购房者来说,则能够利用市场化的手段自主选房。