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济存量房仍可卖两年 驻济房企备货明年

城市动态|2015-12-28 08:55|来源:山东商报|编辑:溪雪娇

  2014 年楼市低迷,造成大多数开发商库存积压。即使今年市场回暖,楼市销量大幅增长,但因交易多体现在住宅市场,以致商品房的库存量未减反增。据相关部门数据显示,目前济南商品房可售套数超过22万套,比年初还增加了2万多套。即使库存不再增加,目前的商品房存量也足够卖两年。

  A.住宅库存少了近一成

  根据建设部门发布的数据,截至目前,省城新建住宅可售套数为4.86万套,相比1月的5.36万套,减少了5000套,少了近1成。今年以来省城住宅市场异常火热,截至本月22日,网签住宅8.9万套,超过去年全年近4成。记者统计发现,目前省城在售住宅楼盘大约在200多家,若将今年的住宅网签量平均分配,每家楼盘平均在今年销售了580套房子,火热程度可见一斑。

  作为省城楼市中的绝对主力,住宅销量可以占到全部商品房网销量的70%,但住宅库存却仅占到整个商品房库存量的22%。因此,住宅库存量下降并没能直接带动商品房库存的下降,反而,相比年初,目前的商品房库存量还增加了不少。

  对此,省城一位从事房地产研究的大学教授告诉记者:“存量房中物业类型多样,住宅、储藏室、车库、商铺、写字楼、厂房、公寓等皆包括在内。所以单单住宅卖得好,顶多带动储藏室、车库的销量,而商铺、写字楼却依然滞销。究其原因,还是与济南楼市环境有关,自住为主、投资性需求不旺的需求现状,导致每年新修建的商业地产项目都会剩余大量的库存。”

  B.历城区成降库存主力

  从区域来看,今年销售最火爆的当属历城区。截至昨日,历城区今年网签住宅3.3万套,与此同时,历城区住宅库存也降得最快。从1月的12203套下降到现在的8835套,下降了近3成。而历下区、市中区、槐荫区作为新建住宅最集中的地区,新房网签量也均超过2万套。值得注意的是,市中区和天桥区今年新房库存不仅没降,反而都出现了大幅增长,数量达到1000多套。

  另外,记者注意到,在今年省城市民最关注的二手房区域中,市中区和天桥区的几处大盘名列其中。不少人都盯上了二手房,这对新房存量的去化也形成一定冲击。对于这部分选择二手房的需求,记者了解中发现,一则,多数大型新盘在区位上离市区越来越远,二则,价格相对较高。而几年前落成的大盘,因为价格适中、离市区近、配套成熟、并且可以直接入住,而成为一部分人的新选择。

  C.“金九银十”成降库存主战场

  若要用数字来证明“金九银十”省城楼市的火爆,用两个月网签住宅1.6万套,同比大涨7成完全可以表达。但另一项数据却可以看出今年楼市与往年最大的区别,9月和10月,济南住宅市场有200万平米建筑获批预售,同比大涨5成,但即便如此依然未能阻止住宅库存下降的趋势,两个月的时间又减少了4000多套。

  根据建设部门发布的数据,10月省城楼市销量延续了9月活跃的行情,日均住宅网签量可以达到302套,远高于去年同期。“金九银十”整体住宅网签量更是超过去年同期7成。

  楼市销售火热,不少房企也抓紧今年最后的时间推盘,整个金九银十,60个项目的140栋住宅建筑获批预售,住宅体量达到200万平米,这一数字是去年金九银十济南住宅获批预售数量的1.5倍。同时,两个月的时间济南超过40家楼盘开盘加推,5000套住房被推出销售。但如此多的新增住宅并没让济南住宅库存出现上涨,记者统计发现,相比8月末,10月末济南住宅库存量下降了4000多套。

  D.大户型热卖助力库存去化

  百城住宅价格指数显示,济南住宅平均售价已经降至8518元/平米。从近三年来看,这样的价格相对较低,面对相对固定的买房预算,更多市民在房价下降的同时,选择购买更大面积的房子。同时,二孩政策的放开,也让不少购房者转而选择大户型。

  记者统计发现,今年以来,网签的住宅面积平均每套要超过110平米。二孩政策放开,提升了市民的大户型需求。而在此之外,省城房价持续走低也让不少预算充足的市民选择更大的户型,虽然济南房价已经连涨三个月,但依旧低于去年同期。

  按照以往的市场规律,一家开盘已久的“老楼盘”剩下的尾房多半是大户型。但今年以来,在多种因素的合力刺激之下,大户型迎来了它的春天。尤其那些交房在即、价格或许还有促销优惠的尾房一下子成了香饽饽。不仅仅在繁华地段,不少年轻购房者也把目光投到了城郊,在经十东路附近一家楼盘,记者遇到了前来买房的刘先生,“这边房价比市区低不少,房价将近便宜2000元/平米,所以我准备在这边买个大点的,住着舒服,省下来的钱还能买车。”

  毋庸置疑,购房者对大户型需求的瞬间提升,对库存的去化起到了积极的作用。

  驻济房企推新房备货明年

  根据建设部门统计,截至本月中旬,已有21家房企获得45张预售许可,其中,包括43栋住宅、1栋商业建筑和一处仓库,这些房屋总面积超过30万平米,仅住宅就有2000多套。虽然天气转冷,但济南楼市预售审批的步伐却没有丝毫变慢,11月以来,济南已经批出165张预售许可,总面积达到177万平米。

  虽然获批预售的新房不少,但房企推盘的热情却不太高,本月以来仅有3家楼盘开盘加推,推出房源不足1500套。同样,多家近两个月获批预售的楼盘都不曾有推盘的动作。许多房企今年的任务已超额完成,为了减轻明年的任务压力,大多将推盘计划定在了明年年初。