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丁祖昱:面临洗牌的不仅是房企

地产名人|2015-04-13 07:05|来源:齐鲁晚报|编辑:kangrongrong

原标题:丁祖昱:面临洗牌的不仅是房企

无论是从价格还是交易量来说,2015楼市“稳”字当头。

用一句话对2014楼市做总结,易居中国执行总裁丁祖昱认为是“先抑后稳”。第四季度的回暖总算为前三季度的惨淡挽回了颜面,让一些房企以及房地产服务商易居中国的业绩“还算过得去”。展望2015年,丁祖昱认为2015年楼市将比2014年略好一些。他预测,“2015年交易量稳定,稳定在12亿平方米或者略高点,但不会达到2013年的13亿平方米。四个季度交易量将会较为平均,不会再出现类似去年二三季度特别惨淡的情况。”

楼市“稳”字当头

在接受《中国房地产金融》采访时,丁祖昱用“稳定”二字概括了他对2015年房地产市场的判断。无论是从价格还是交易量来说,2015楼市“稳”字当头。从交易量来看,丁祖昱认为2015年交易量将会在12亿平方米或者略高些,但不会达到“喜大普奔”的2013年的13亿平方米。从价格上看,市场处于僵持状态,上下两难。

在已经过去的第一季度,土地市场开局不佳。财政部3月16日发布的数据显示,2015年1~2月,国有土地使用权出让收入4553亿元,同比减少2579亿元,下降36.2%。3月上旬一线城市土地总成交仅59.8亿元,环比、同比均明显下跌,20大房企在全国拿地仅5亿元。即便是北京,1月份土地成交金额达到342.28亿元,但同比仍有26.83%的下跌。

土地市场一向被视为未来市场的晴雨表,土地市场遇冷,则意味着房企对未来判断并不乐观。丁祖昱认为房企在2015年一整年都会对土地市场持谨慎态度,他认为“今年的土地市场进入没有溢价、低溢价常态。对于二线城市来说,甚至流拍的可能性很大。”

从政策方面看,“促进房地产平稳健康发展”是主旋律。丁祖昱认为从政策面看多是毫无疑问的,但“满满正能量”的政策面也投射出一些隐忧。“过去调控是因为房地产市场太好了,不调控不行;但现在却需要政府给予如此多的支持才能稳定或拉动房地产业的发展,这说明市场的好日子已经一去不复返了。”

资金面则相对宽松,丁祖昱判断,2014年信贷规模最终达到10万亿,2015年目前来看至少保持。另一方面,“现在社会上资金充裕,如果百强房企要拿地,社会资金还是会蜂拥而至。”但作为银行贷款替代品的信托、基金、理财、永续债实际都成为了房企的“高息贷”。它们正张开了血盆大口,蚕食房企的利润。

继续看空旅游地产

李克强总理政府工作报告中明确提出,要大力发展旅游、健康、养老等生活和生产服务业,这一信号引起不少业内人士看多旅游地产、养老地产等。但在产品线方面,丁祖昱一如既往看空办公、旅游地产、养老地产等,认为还是住宅最靠谱。

以旅游地产为例,近几年全国各地,北至长白山、南至云南西双版纳,不断涌现旅游地产聚集地。丁祖昱说,旅游地产供应出奇的多,目前在售旅游地产项目超过5000个。而从需求来看,中国没有长期在一个地方休闲度假的习惯,除了海南个别区域还有过冬养老需求之外,其他旅游地产实际上根本没有需求。

“供大于求且土地价值低,旅游地产是房地产产品线中最差的项目”,丁祖昱直言。不过,他又补充,“酒店运营型项目的供需情况又是另外一回事。”

尽管看似言之凿凿,一些房企却以实际行动表达了不同意见。万科、保利、雅居乐等大型房企已经在旅游地产与养老地产领域积极拓展,试图在住宅市场之外探索新的增长点。然而现实情况是,被誉为国内最成功的旅游地产项目——位于海南的雅乐居清水湾,去年一度选择五折清货,似乎从侧面佐证了丁祖昱的判断。

地产服务商洗牌加剧

房地产市场的好日子一去不复返,房企正在艰难转型、面临洗牌,与房企息息相关的房地产服务机构也随之出现类似变化。

2014年,从中介机构共同抵制搜房、安居客开始,传统中介模式受到巨大挑战。搜房入股世联行和合富辉煌,并从媒体平台转型中介销售;易居中国互联网化,包括乐居上市,推出实惠、房价点评网、房金所等;还有声称要“消灭中介”的平安好房开始做地产金融……中介行业在2014年发生巨大变化。

羊年开局,房地产服务商继续上演洗牌大戏。值国内最大分类信息网站58同城以2.6701亿美元收购老牌电商网站安居客,瞄准线上平台;占到北京二手房交易领域绝对优势的链家宣布牵手德祐地产,进入上海市场。

得注意的是,首家境外上市的中国房产经纪公司21世纪中国不动产在今年年初因市值太低遭遇退市。这被视为传统中介行业不被看好的信号之一。

丁祖昱认为,如果说2014年是中介变革元年,2015年将会是中介行业真正开始洗牌之年。他判断,2014年房地产服务商变革主要发生在二手房方面,而在2015年,变革之势将会蔓延到一手房方面。“围绕房企的服务机构今年都会出现较大挑战,很快整个市场就剩下几家寡头垄断。”